Главная | Практика государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Практика государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним


ЭЛЕКТРОННЫЕ КНИГИ ПО НЕДВИЖИМОСТИ

Далее, кажется, законодатель придерживается все той же терминологии, разграничивая форму договора ст. Однако в части второй ГК РФ существуют статьи, в названиях которых понятие "форма договора" употреблено без указания на государственную регистрацию договоров, хотя в содержании данных статей указываются нормы не только о форме договоров, но и об их государственной регистрации.

Особо следует выделить ст. При этом необходимо отметить, что в соответствии с п. Регистрации таких договоров не требуется. Тем самым подчеркивается, что договор доверительного управления не подлежит государственной регистрации. Конституционный Суд Российской Федерации далее - КС РФ в своих решениях исходит из того, что государственная регистрация договоров и форма договоров о недвижимом имуществе - явления различные.

Удивительно, но факт! Государственная регистрация является единственным доказательством существования зерегистрированного права.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме письменно, путем составления одного документа и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом.

Определение КС РФ от N 1; Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями п. Определение Конституционного Суда РФ от Поэтому нам представляется, что необходимо включить слова "государственная регистрация" в названия ст. Вторая проблема связана с признанием договора, не прошедшего государственной регистрации, ничтожным или незаключенным. Вместе с тем здесь присутствует указание на исключение из данного правила, если оно предусмотрено законом.

Получается, что в п. Таким образом, существует логическое противоречие: Признав приемлемым второй вариант, мы сталкиваемся с логическим противоречием в п. Это не способствует, на наш взгляд, единообразию судебной практики.

В судебной практике есть случай, когда суд вышестоящей инстанции отменил решение суда нижестоящей инстанции на основании того, что тот неправильно квалифицировал договор как ничтожный недействительный. В цивилистической литературе присутствует две точки зрения по поводу правовой природы незаключенной и недействительной сделки. Недействительные сделки в гражданском праве. Теория и практика оспаривания.

По нашему мнению, законодателю следует скорректировать позицию относительно п. Оговорка о случаях, предусмотренных законом, имеющаяся в п. Можно предположить и второй вариант: Тогда нормы части второй ГК РФ, в которых не указано на то, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации, автоматически подпадут под действие п.

Правда, законодателю придется определиться с п. В части третьей ГК РФ тоже содержатся нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В установленных законодательством случаях документы, представляемые на регистрацию, должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Пунктом 5 статьи 2 Закона о регистрации предусмотрена возможность обжалования заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд отказа в государственной регистрации прав либо уклонения соответствующего органа от государственной регистрации.

Читать популярные статьи на сайте

Основания для отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе приведены в пункте 1 статьи 20 Закона о регистрации: Дела об оспаривании отказа в государственной регистрации прав либо уклонения соответствующего органа от государственной регистрации рассматриваются в арбитражном суде в порядке, определенном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации далее - АПК РФ.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Мурманской области осуществляется территориальным органом Федеральной регистрационной службы - Управлением Федеральной регистрационной службы по Мурманской области.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется государственным регистратором в порядке, установленном Законом о регистрации и в соответствии с общими положениями ГК РФ об обязательствах, а также со специальными нормами о различных видах договоров.

В связи с этим при рассмотрении дел данной категории суд проверяет оспариваемые акты Управления Федеральной регистрационной службы далее - УФРС на соответствие не только Закону о государственной регистрации прав, но и нормам гражданского законодательства. В ходе обобщения изучено 20 дел об оспаривании решений, действий бездействия Управления Федеральной регистрационной службы по Мурманской области, рассмотренных Арбитражным судом Мурманской области по существу в г. Решения суда по 19 делам вступили в законную силу без отмен и изменений.

По одному делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в связи с неправильным применением нормы права, по делу принят новый судебный акт. Дела данной категории, рассмотренные за указанный период, для проведения данного обобщения распределены по следующим группам: Формирование практики рассмотрения указанных дел Арбитражным судом Мурманской области характеризуют следующие примеры. Согласно названной норме в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо и если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Судом установлено, что общество приобрело помещение в объекте незавершенного строительства в соответствии с государственным контрактом, заключенным по итогам конкурса на размещение государственного заказа, и обратилось в УФРС с заявлением о регистрации возникшего права собственности.

Основаниями для отказа в государственной регистрации послужило выявленное в ходе правовой экспертизы документов и проверки законности сделки несоответствие условий государственного контракта извещению о проведении конкурса и информации о заказе, размещенной на официальном сайте, а также отсутствие у обратившегося за регистрацией лица нотариально заверенной доверенности правообладателя. Государственный заказчик обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным сообщения УФРС об отказе в государственной регистрации.

Суд, принимая решение по делу, указал на то, что в силу положений Федерального закона от Кроме того, суд кассационной инстанции отметил, что, государственная регистрация прав иных лиц на недвижимое имущество, не принадлежащее заявителю, не затрагивает права, свободы и законные интересы заявителя, в связи с чем оспаривание акта регистрирующего органа в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации далее - ГПК РФ не допускается.

Удивительно, но факт! Такое сочетание в рамках правопорядка одного государства регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не встречается, пожалуй, ни в одном из ныне существующих государств.

Отмена государственной регистрации не лишает правообладателя самого права на недвижимое имущество, в связи с чем в судебном порядке должно быть оспорено право собственности, основания его приобретения.

Синьял-Шатьма Красноармейского района Чувашской Республики, установлении факта принадлежности земельного участка на праве собственности С. Иск мотивирован тем, что истцам принадлежат доли в праве общей собственности на жилой дом, расположенный на вышеуказанном земельном участке.

Истцы, не оспаривая договор дарения, просили признать недействительной запись о регистрации права собственности Е. Определением суда исковое заявление было возвращено истцам в связи с тем, что в предоставленный судом срок не были устранены недостатки, препятствующие принятию искового заявления к производству. Суд кассационной инстанции в удовлетворении частной жалобы отказал по следующим основаниям. Оставляя исковое заявление без движения, суд указал, что предмет иска не конкретизирован, поскольку истцами оспаривается запись о государственной регистрации права собственности Е.

В установленный судьей срок предмет иска не конкретизирован, истцы указали на то, что не желают отменять договор дарения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является лишь юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Оспаривание самой по себе записи о государственной регистрации сделки не является способом защиты гражданских прав, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации далее - Сбербанк обратился в суд с иском к Управлению, МУП "Ядринское БТИ", К-вым о признании недействительными технического паспорта, записи о государственной регистрации права совместной собственности К-вых и свидетельства о государственной регистрации права на завершенный строительством жилой дом, расположенный по ул. В обоснование требований истец указал, что решением Ядринского районного суда Чувашской Республики в качестве обеспечительных мер был наложен запрет на совершение К-ми действий по отчуждению недостроенного жилого дома по ул.

По мнению истца, государственная регистрация права собственности К-вых не могла быть совершена в связи с зарегистрированными в Едином государственном реестре прав арестом и запретами, наложенными постановлениями судебного пристава-исполнителя.

Удивительно, но факт! В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение обременение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Нормативное регулирование процедур государственной регистрации прав на недвижимое имущество и ведения Единого государственного недвижимости также изменилось. В году вступили в законную силу новый Административный регламент по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество приказ Минэкономразвития России от Указанные нормативные акты в целом сохранили основные положения ранее действовавшего законодательного регулирования названных видов деятельности, но при этом содержат достаточно много новых положений.

Изменилось ли количество судебных споров по регистрации прав на недвижимость в году? По сравнению с годом общее количество исков заявлений в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, рассмотренных судами в году с участием Управления, изменилось незначительно.

Так, в Законе речь идет об исключениях применительно к форме доверенности. Более того, толкование п. Указанная норма права, предусматривая обязательное нотариальное оформление доверенностей, так же как и Закон, устанавливает возможность исключения из этого правила на уровне иных законов.

Юридические лица, выполняя требования п.

Удивительно, но факт! Что касается кредиторов покупателя, они не вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет этого имущества [5, с.

Схожей позиции придерживается и судебная практика. Представляется, что аналогичные в редакционном плане нормы права должны влечь и аналогичную практику их применения. Как уже указывалось выше, помимо формы доверенности, законодатель вправе устанавливать определенные требования к ее содержанию, ввести дополнительные реквизиты доверенности. В регистрационной деятельности неоднократно возникал вопрос об обязательности включения в текст доверенности данных о документе, удостоверяющем личность, и данных о дате рождения доверителя, выступающего в качестве правообладателя.

На сегодняшний день прямого законодательного требования о включении этих данных в обязательном порядке в текст доверенности нет. Вместе с тем указанная персонифицирующая информация согласно п.

Отсутствие такой информации означает неполную идентификацию гражданина в системе государственной регистрации прав. Проблема надлежащей идентификации в Реестре гражданина актуализируется с учетом требований о создании единой информационной системы государственной регистрации прав на всей территории России, сформулированных в Постановлении Правительства РФ от 9 апреля г. Подобная единая система может эффективно работать только при условии отражения в ней исчерпывающих данных о правообладателях.

Ввиду погашения в ЕГРН записи об ограничениях, государственная регистрация права произведена по ранее поданным документам за Банком.

Кроме того, по мнению суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы не могли являться основанием для отмены решения суда, поскольку основаны на субъективной оценке апеллянтом обстоятельств дела и неверном толковании материального права, фактически направлены на оспаривание зарегистрированного права и наличие оснований для государственной регистрации прав Банка, оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию права и связанной с ними государственной регистрации права и подлежит защите в порядке гражданского судопроизводства.

Далее приводится наиболее актуальное с точки зрения правоприменительной практики судебное решение по обжалованию действий Управления с позицией, отличной от позиции Управления по определенной категории регистрационных действий. Государственный регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, в резолютивной части которого содержится вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном праве, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательства, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт.

Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилое помещение — 1 комнату в 3-х комнатной квартире коммунального заселения. В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию заявителем было представлено решение суда общей юрисдикции года, вступившее в законную силу.

В резолютивной части данного судебного акта указано — произвести государственную регистрацию перехода права собственности от С. Управлением вынесено сообщение об отказе в государственной регистрации права собственности на указанный объект.

Удивительно, но факт! Вопрос не имеет однозначного ответа.

Полагая, что сообщение об отказе в государственной регистрации права является незаконным, Общество обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с соответствующим заявлением. Решением Арбитражного суда Кемеровской области требования Общества оставлены без удовлетворения. В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями собственника, в частности распоряжением.

Однако покупатель имеет статус титульного владельца, так как владеет непроданным недвижимым имуществом на законном основании.

Удивительно, но факт! Постановления Правительства РФ от

Следовательно, в подобной ситуации ни одна из сторон не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости. Следовательно, любая сделка по распоряжению объектов недвижимости, совершенная покупателем, недействительна как противоречащая закону, а совершенная продавцом - нарушающая условия договора и влекущая ответственность за его неисполнение.

Больше материалов по теме:

Особые правила установлены законодательством в отношении договора купли-продажи предприятия, когда момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода к нему права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собст- венности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия до регистрации , покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для реализации целей приобретения.

И, соответственно, продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права ст. Нужно учитывать, что сам факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю не влияет на обязательства сторон по договору продажи недвижимости и не является основанием их прекращения. При разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражные суды учитывают, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не оплатил имущество, продавец на основании п.

В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности на проданное имущество не препятствует расторжению договора по основаниям, предусмотренным ст.



Читайте также:

  • Земля в аренда от дигм
  • Оценка модернизации продукции на предприятии
  • Консультация юриста