Главная | Судебная практика споров по аренде земли

Судебная практика споров по аренде земли


При отсутствии разрешения на строительство определение в договоре срока аренды земельного участка, предоставленного для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, в соответствии с решением органа государственной власти или органа местного самоуправления не противоречит земельному законодательству.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ с заявлением о признании незаконными бездействия администрации муниципального образования города, выразившегося в непредоставлении по заявлениям общества градостроительного плана земельного участка, отведенного заявителю для строительства торгового центра, и отказа заместителя мэра муниципального образования города в продлении переоформлении арендных отношений.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил обязать ответчиков продлить договор аренды и оформить соглашение на новый срок с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ. В качестве ответчика по делу заявителем указан Комитет по управлению имуществом муниципального образования города. Решением, оставленным постановлением апелляционного суда без изменения, в удовлетворении заявленных требований отказано полностью.

Судебные акты в части отказа в признании незаконным бездействия администрации в выдаче градостроительного плана земельного участка мотивированы пропуском заявителем установленного частью 4 статьи АПК РФ трехмесячного срока на обращение в арбитражный суд с подобным требованием. Отказывая в удовлетворении остальной части требований, суды обеих инстанции пришли к выводу о ничтожности условия договора аренды о сроке аренды земельного участка, как противоречащего положениям пункта 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ в связи с чем арендные правоотношения между сторонами данного договора не прекратились.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений пункт 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ.

Основные темы споров

Согласно пункту 7 статьи 30 Земельного кодекса РФ основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду является, в том числе решения органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства.

Пунктом 8 статьи 31 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Судами установлено, что постановлением мэра города, на основании которого заключен договор аренды, спорный земельный участок предоставлен в аренду сроком на три года в целях строительства торгового центра. В то же время разрешение на строительство, которым определяется срок строительства, в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса РФ обществу не выдавалось.

При таких обстоятельствах указание сторонами срока действия договора аренды в соответствии с решением органа местного самоуправления не противоречит положениям статьи Гражданского кодекса РФ, поэтому вывод судов о ничтожности данного условия договора, как несоответствующего положениям части 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ, основан на ошибочном толковании данной правовой нормы в отрыве от совокупности приведенных выше норм земельного и гражданского законодательства, регулирующих сложившиеся между сторонами арендные отношения, а также без учета вышеназванного постановления мэра города.

При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд арендатору возмещаются убытки, связанные с прекращением его прав, в частности стоимость права аренды земельного участка. Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ к федеральному государственному учреждению о взыскании реального ущерба, причиненного изъятием указанного земельного участка для федеральных нужд.

Решением суда исковые требования удовлетворены частично.

Удивительно, но факт! Из материалов дела следовало и было доказано, что требования к форме договора аренды соблюдены, все существенные условия договора согласованы, в связи с чем договор субаренды в силу статей , , ГК РФ является заключенным.

Отменяя решение, апелляционный суд указал, что предприниматель является не собственником, а арендатором спорного земельного участка в связи с чем, сославшись на статью 57 Земельного кодекса РФ, пункт 6 Постановления Правительства Российской Федерации от В постановлении суд кассационной инстанции указал, что выводы суда апелляционной инстанции сделаны с неправильным применением норм материального права, выразившемся в неправильном толковании гражданского и земельного законодательства.

В силу пункта 1 статьи Гражданского кодекса РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В соответствии со статьей Гражданского кодекса РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд выкупная цена , сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка.

Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Таким образом, данный земельный участок не может являться объектом аренды, в связи с чем независимо от правомерности либо неправомерности действий Управления у суда в силу статей , , ГК РФ отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска[3].

Вторая позиция судов заключается в том, что если у участка не сформированы границы и он не поставлен на кадастровый учет в соответствии с законодательством, то договор аренды участка является ничтожным. Таким образом, объектом земельных правоотношений может быть только индивидуализированный земельный участок[4]. И третья позиция арбитражных судов сводится к следующему: Нередко возникают споры, связанные с тем, что в качестве объекта по договору аренды передается не обособленное имущество, а доля в праве аренды этого имущества либо доля в имуществе без выделения ее в натуре.

Статья ГК РФ не содержит положений, регулирующих подобные вопросы, однако предусматривает, что объектом аренды может быть имущество или вещь, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Суды толкуют эту норму весьма ограниченно.

Предметом спорного договора является земельный участок общей площадью около кв. Спор подлежал рассмотрению в суде кассационной инстанции, решение суда первой инстанции было отменено, и дело было направлено на новое рассмотрение с соответствующими рекомендациями. Выполняя указания суда кассационной инстанции, суд установил, что объект аренды не соответствует требованиям ст. При рассмотрении споров о передаче в аренду земельного участка, находящегося в постоянном бессрочном пользовании, суды сделали вывод: Данное положение закреплено в п.

Так, в силу ст. Любопытен вывод суда по делу о признании недействительным постановления Городского комитета по земельным ресурсам и землеустройству о наложении штрафа за порчу и уничтожении плодородного слоя почвы на переданном в аренду истцу земельном участке. Указанное постановление признано недействительным, поскольку ответчик не представил доказательств, что при передаче в аренду состояние почвы было иным, чем на момент составления протокола. Судом проанализированы условия договора, из которых усматривалось, что при передаче земли в аренду какого-либо освидетельствования и определения состояния почвенного слоя не проводилось, что также послужило основанием для удовлетворения иска [23].

Много споров возникает в связи с досрочным расторжением договора земельного участка по инициативе одной из сторон. Такое расторжение возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Споры в этой области, можно подразделить на споры по искам о признании недействительными постановлений администраций об изъятии земельных участков у арендаторов в связи с передачей их третьим лицам и споры о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя.

Собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на ограниченных в обороте земельных участках, вправе на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ получить земельные участки в аренду самостоятельно от уполномоченного органа собственника, в связи с чем оснований для понуждения к изменению договора аренды земельного участка не имеется.

При использовании арендатором земельного участка с нарушением его целевого назначения, указанного в договоре аренды, арендодатель вправе применить при расчете арендной платы коэффициент, соответствующий фактическому использованию участка.

Письмо арендодателя об отказе в продлении договора аренды земельного участка является основанием для его прекращения, поэтому внесение изменений, касающихся срока действия названного договора, невозможно Определение ВАС РФ от Арендная плата за земли, находящиеся в муниципальной собственности, является регулируемой уполномоченными органами и применяется с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта Определение ВАС РФ от Исковые требования об изменении условия договора аренды в части запрета арендатору передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, вносить арендные права в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив удовлетворены, поскольку указанное условие противоречит пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Удивительно, но факт! Организация подает жалобу в суд с целью признать решение администрации поселения ошибочным и недействительным.

При заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества, включающие в себя изменение механизма расчета арендной платы, также подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору Определение ВАС РФ от Споры о расторжении договора аренды Неиспользование ответчиком земельного участка по целевому назначению - строительство гостиничного комплекса, при отсутствии в договоре аренды земельного участка срока строительства, не может быть квалифицировано как нарушение условий договора и стать основанием для досрочного расторжения договора аренды данного участка.

Незаключенный договор не является основанием возникновения прав и обязанностей сторон и не может быть расторгнут в судебном порядке. В удовлетворении требований о расторжении договора долгосрочной аренды земель рекреационного назначения и обязании возвратить арендуемый земельный участок отказано, поскольку договор признан судом незаключенным ввиду неопределенности границ земельного участка Определение ВАС РФ от Споры о взыскании арендной платы За арендатором сохраняется обязанность по внесению арендной платы до момента возврата арендодателю земельного участкапо акту приема-передачи, независимо от демонтажа и вывоза торгового павильона с земельного участка, предоставленного в аренду для использования под торговый павильон Определение ВАС РФ от Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Удивительно, но факт! Начисление арендной платы по измененным ставкам производится с момента принятия соответствующего нормативно-правового акта об изменении ставки арендной платы.

Если участок сформирован после введения в действие названного Кодекса, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета Определение ВАС РФ от Споры о признании недействительным договора аренды земельного участка 1.

Иск в части требований о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды и применении последствий недействительности сделки в виде обязания передать земельный участок удовлетворен правомерно, поскольку оспариваемое дополнительное соглашение противоречит пункту 4 статьи 20 ЗК РФ, согласно которому юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Поскольку администрация распорядилась земельным участком, относящимся к собственности субъекта Российской Федерации, не имея на это соответствующих полномочий, суд правильно указал, что договор аренды и соглашение недействительны ничтожны в силу статьи Гражданского кодекса РФ.

Больше материалов по теме:

Отказывая в удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки, суд исходил из того, что в силу норм статьи 36 ЗК РФ ответчик, являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном участке, находящемся в собственности Российской Федерации, имеет исключительное право аренды земельного участка. Законодательство не предусматривает права органов местного самоуправления на передачу прав управления муниципальным имуществом органам государственной власти; признание недействительной государственной регистрации договора и снос здания законом в качестве применения последствий недействительности сделки не предусмотрены.

Практика Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа 1. Собственник находящегося на земельном участке строения, являющегося движимым имуществом, не имеет исключительного права на аренду земельного участка и не может требовать заключения с ним договора аренды. Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к мэрии города и департаменту по управлению земельными ресурсами об обязании заключить договор аренды земельного участка, поскольку ему отказали в аренде земельного участка, на котором расположен мини-магазин.

Иск основывался на статье ГК РФ, статье 35 Земельного кодекса РФ, а также на статье 36 Земельного кодекса РФ, устанавливающей порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, поскольку истец является собственником магазина. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что индивидуальный предприниматель не доказал своего исключительного права на испрашиваемый земельный участок ввиду отсутствия свидетельства о государственной регистрации права собственности и иных документов, подтверждающих отнесение мини-магазина к объектам недвижимого имущества.

Кроме того, спорный земельный участок надлежащим образом не сформирован, не поставлен на государственный кадастровый учет и потому не может выступать в качестве объекта аренды.

Факт постановки земельного участка на государственный кадастровый учет не доказан. Поскольку предприниматель не доказал право собственности на здание мини-магазина как на объект недвижимости, у ответчика не возникла обязанность по заключению договора аренды о земельного участка. В силу пункта 1 статьи ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Удивительно, но факт! Арбитражные суды Поволжского и Уральского округов также придерживаются вышеприведенной позиции.

Закон не обязывает арендодателя заключать на новый срок договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды. Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к комитету по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города об обязании ответчика заключить с истцом на новый срок договор аренды земельного участка на основании пункта 1 статьи ГК РФ, поскольку до истечения срока действия договора истец обращался к арендодателю с заявлениями о продлении срока действия договора либо о заключении договора на новый срок.

Арбитражным судом отказано в удовлетворении исковых требований. Согласно части 4 статьи ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Удивительно, но факт! Заключение таких договоров возможно при условии формирования единого реестра недвижимости.

Тем самым понуждение к заключению договора допускается в строго определенных случаях. По правилам пункта 1 статьи ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Названная норма права не устанавливает обязанности арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, и определяет иной порядок судебной защиты этого права в случае отказа в заключении договора, чем предусмотренный пунктом 4 статьи ГК РФ Постановление ФАС Волго-Вятского округа от Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, и основания для заключения нового договора аренды данного земельного участка отсутствуют.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к администрации города о понуждении заключить договор аренды земельного участка. Из материалов дела следовало, что администрация и предприниматель заключили договор аренды земельного участка с конкретным сроком действия. Истец продолжал пользоваться земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости, и администрация не возражала против этого.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка возобновил действие на неопределенный срок. В соответствии с пунктом 2 статьи ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поэтому необходимости в заключении нового договора на новых условиях не имелось. Статья 22 Земельного кодекса РФ, регулирующая порядок аренды земельных участков, не содержит запрета на возобновление договора аренды на неопределенный срок после истечения срока его действия.

Договором аренды предусмотрено право арендодателя производить перерасчет арендной платы в одностороннем порядке только в случае индексации ставок земельного налога.

Администрация поселения подала иск в суд на компанию с целью признания действий компании незаконными и с целью досрочно прекратить договор аренды. Суть проблемы в том, что компания, арендующая у города территорию под торговлю бытовыми товарами, перестроила вид хозяйственной деятельности по торговле скоропортящимися товарами без уведомления администрации. Суд первой инстанции отказал в иске администрации поселения.

Так как причиной расторжения договора в иске указано желание администрации расторгнуть договор аренды на основании данных пункта 1 статьи ГК РФ. Проблема заключается в нарушении санитарно-эпидемиологических норм ответчиком, что не является достаточной причиной для досрочного расторжения договора аренды, так как остальные условия аренды соблюдены.

Если бы в договоре аренды было указано в качестве причины расторжения досрочно договора аренды нарушение градостроительного законодательства или санитарных норм, тогда суд принял бы сторону истца. Судебная практика по продлению договора аренды земельного участка В данной теме споры чаще всего возникают по причине того, что арендаторы требуют у владельцев земли продлить договор аренды бессрочно.

Получив отказ, арендаторы отправляются в судебные органы для решения вопроса. Однако, помните, что любой договор аренды в качестве обязательного условия содержит срок заключения арендных отношений.

Организации обратились в органы исполнительной власти муниципального образования с целью оспорить решение администрации о сносе временных объектов, которые необходимо расположить за пределами пешеходного пешехода по причине истечения срока аренды территории.

После отказа администрации в удовлетворении требований организации подали в суд, который отказал в принятии иска. Основанием служит Гражданский кодекс, в котором существуют условия заключения аренды с возведением на участке временных построек для их применения в период аренды земли. После окончания срока аренды арендатор обязан снести временные постройки, так как не является собственником земельного участка.

Если арендатор желает продлить срок аренды, то необходимо заранее подать заявление в администрацию с изложением такого намерения. Если арендодатель указывает причинами отказа в продлении аренды особые условия применения участка, то арендатор имеет право потребовать перевести права аренды на себя, если в течение 1 года после отказа в продлении аренды данный участок будет передан третьим лицам в арендные отношения.

Кроме этого, арендатор имеет право через суд взыскать ущерб, нанесенный отказом в продлении договора аренды ему и его предприятию. Изучите пример ниже по тексту. Частное лицо, являясь предпринимателем, заключило договор аренды определенного участка у администрации города, однако, после окончания срока аренды в продлении срока аренды было отказано.

Домашний очаг

В этом же году участок большего размера, в состав территории которого входил арендуемый ранее участок, был передан администрацией в аренду организации. Первый арендатор участка, входящего в состав большой территории, подал в суд иск на неправомерный отказ в продлении ему договора аренды.

Апелляционный суд указал, что поскольку на спорном земельном участке, предоставленном в аренду для жилищного строительства по правилам пункта 15 статьи 3 Закона N ФЗ, объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении трех лет со дня заключения договора аренды, то применение при расчете арендной платы иных правил, нежели предусмотрено указанной нормой, то есть без применения повышающих коэффициентов, недопустимо.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами апелляционного суда. В судебной практике часто возникает вопрос, вправе ли субъект Российской Федерации установить повышенный размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в его собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные для строительства нежилых объектов, если эти объекты не введены в эксплуатацию по истечении более трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка с учетом срока, указанного в пункте 3 статьи 65 ЗК РФ.

Ответ на данный вопрос зависит от того, на каком основании и в каком порядке земельный участок предоставлен в аренду для строительства нежилых объектов.

Судебная практика

В остальных случаях субъект Российской Федерации вправе установить повышенный размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в его собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории этого субъекта, предоставленные в аренду для строительства нежилых объектов, которые не введены в эксплуатацию по истечении указанного периода с даты заключения договора.

Данный вывод сделан в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от Следует отметить, что установление указанных повышающих коэффициентов направлено на борьбу с так называемыми долгостроями, для того чтобы застройщики эффективно использовали публичные земли, предоставленные им для строительства. При этом иной порядок определения арендной платы за указанные земли не может применяться. В обоснование своего заявления общество ссылалось на то, что оспариваемой нормой создано преимущество по размеру арендной платы для лиц, переоформивших право постоянного бессрочного пользования на право аренды, перед иными арендаторами, имеющими в пользовании земельные участки такой же категории и вида разрешенного использования.

Суд кассационной инстанции признал выводы апелляционного суда правильными, соответствующими нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам. В пункте 5 статьи 27 ЗК РФ приведен перечень земельных участков, ограниченных в обороте.

В пункте 5 Правил определения арендной платы указано, что арендная плата в отношении земельных участков, которые предоставлены заняты для размещения аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации далее - Минэкономразвития.

Между тем Минэкономразвития утвердило ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности и предоставленных занятых для размещения аэродромов и аэропортов, только Приказом от Поскольку расчет арендной платы был осуществлен ответчиком с нарушением названного нормативно-правового акта, суды признали требования истца обоснованными.

В Российской Федерации имеется значительное количество земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены трубопроводы нефти, газа и нефтепродуктов. В практике арбитражных судов не было единства по вопросу о том, к какой категории земель относятся указанные земельные участки, ограничены ли они в обороте как земли транспорта и каким образом рассчитывать за эти участки арендную плату: Кассационная инстанция оставила указанные судебные акты первой и апелляционной инстанций без изменения.

Сейчас на сайте

Согласно подпункту 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ к числу ограниченных в обороте земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, относятся земельные участки, предоставленные для нужд организаций транспорта. Переход прав Часто в суде рассматриваются ситуации, когда право собственности на определенные постройки, возведенные на определенной территории, передается на законных основаниях, в то время как одновременно проводящийся процесс смены собственников земли посредством передачи прав аренды вызывает определенные споры и сомнения в законности данной процедуры.

В данном случае стоит разобраться в ситуации, основываясь на нормах статьи 37 Земельного кодекса. Этот нормативный акт включает в себя нормы, в соответствии с которыми передача законных прав третьим лицам осуществляется автоматически, но для подтверждения этого требуется оформление специального документа, которым подтверждается наличие владельца права распоряжаться земельным участком, на территории которого присутствуют купленные им здания или капитальные строения.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства Суть обращений заключается в том, что уполномоченные представители муниципальных или исполнительных органов могут заведомо отказать собственникам помещении в получении земли на правах бессрочного владения с правом последующего выкупа, причем действие это заведомо незаконно.

В данном случае нужно обратить внимание на то, что рассмотрение правосубъектности осуществляется следующим образом: Установление платы Оплата аренды земельного участка взимается только в том случае, если в процессе оформления договора аренды указывался отдельным пунктом факт наложения на арендатора обязательства внесения определенной суммы. В данном случае суть спорных решений часто заключается в том, что суд должен основывать свое решение на нормах Гражданского и Земельного кодекса, но выбрать основания правильно удается далеко не всегда.

К примеру, истец обращается в суд с просьбой о признании правомерным отсутствие какой-либо арендной платы по той причине, что ранее он уже выплачивал деньги, в то время как арендодатель изначально указал в договоре обязательство по выплате дополнительных сумм.



Читайте также:

  • Умер владелец неприватизированной квартиры
  • Уменьшение размера исковых требований в исковом заявлении
  • При сокращении штата должности
  • Консультация юриста